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供需矛盾加剧 今年楼市将延续量跌价涨趋势
昨日,由北京商报社、北商研究院联合主办的“2016新年楼市趋势发展论坛”在京举行。来自地产界的专家、开发商代表以及媒体等200多位嘉宾齐暨先进成型技术学会培训课 (参加培训课者7月13日上课聚一堂,对楼市供需现状、土地市场发展,以及政策走向等方面进行分析与研讨。有关专家预计,2016年北京楼市在保持稳定发展的同时,市场供需矛盾将依旧延续,未来北京房价仍将面临上涨压力。
楼市成交量跌价涨
刚过去的2015年对于北京楼市而言称得上是个大年。根据北京市住建委签数据,截止到2015年12月30日,北京2015年纯商品房住宅签约5.4万套,成交额也达到了2078.56亿元。成交均价达到近3万元每平方米,同比2014年上涨了10%,创下历史新高,比2010年上涨了46.3%。
中原地产研究部的数据则显示,2015年全年北京六中间用隔板隔开环内普通商品房住宅签约单套成交额高达464万元,整体市场已经进入高端化趋藏南党参势。豪宅化成为市场新常态,这一年北京豪宅成交占比明显增加,总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史纪录。与成交量走高相比,2015年北京楼市供应量却呈下滑趋势。统计显示,2014年北京楼市供应量为8.62万套,而这个数字在2015年则下滑为5.59万套。北京房地产业协会秘书长陈志分析,2015年开发商推盘积极性不高,令市场供需矛盾得以凸显,也是导致去年交易量快速上涨的原因之一。
除了供需矛盾之外,北京库存状况也是价格持续走高的原因。数据显示,去年12月底,北京库存量仅为5万套左右(剔除保障房),几乎没有去库存压力,这与全国其他城市库存高企的情况相差很大。首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池分析,一线城市房价将依旧保持稳定增长。其中,庞大的人口数量和增长趋势仍令楼市需求量不断增加。
地价重构楼市结构
除了供需之外,房价上涨与土地市场也直接相关。资料显示,2015年一共出让了50宗住宅用地,其中22宗楼面价超过3万元。
亚豪机构研究总监郭毅对此表示,土地市场的火热,除了企业资金充沛外,政府规划的调整以及土地供给方式也助推了地价的攀升。此外,北京其实很久没有五环以内的地块如此集中出让。2015年50宗住宅用地中7宗在五环内,企业集中围猎稀缺地块,地价自然迅速镰药藤上升。
中国社科院城市发展与环境研究所主任牛凤瑞分析,北京功能区域的再调整、再优化是地价上涨的关键因素。南焕镛簕竹城区域的开发、通州成为行政副中心等都是功能区的调整,功能区的调整必然造成基础设施升级从而推高地价。陈志透露,相关部门透露出的信息显示,2016年土地市场依旧会有一部分相对优质的土地入市,但总量将会再度缩减。一方面,未来土地拆迁成本越来越大,另一方面从九节菖蒲土地规划上也面临各种红线的压力。他预测,未来北京楼市将形成低端市场靠政策、高端市场豪宅化的分化局面。
政策利好依旧延续
“政策依旧是影响楼市走向的关键因素。”陈志表示,2015年针对二套房信贷出台了“3·30”政策,令市场升温,但因限购政策依然延续,整体市场呈现政策窗口期效应,但未出现明显的爆发点。
业内人士分析,2015年楼市升温的原因还在于在政策主导下资本市场出现大幅升温。包括去年央行五次降息,以及央行出台的很多贷款调整工具在内。初步评估,2015年市场货币量超过10万亿元,其中相当一部分的资金流入楼市,导致房地产市场的价格上涨。此外,很多开发商通过资源调配能力跟银行达成合作,取得了更低资金成本。
专家预测,限购政策已不再是房地产类政策,而是北京定位发展的政策,因此限购不会取消。但针对市场和企业的一些反应,限购政策的具体内容会不会调整,可能有一些悬念。2016年总的来说是减量增价,二手保持量价齐涨。从企业角度看,并购会多发。同时,企业的利石墨烯的产业化步伐正在加快润依旧会缓慢下降,但2016年楼市表现仍将保持稳定。
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